Những điều cần lưu ý khi mua, bán nhà đất
Vậy khi có ý định mua nhà đất các bạn cần phải lưu ý những thông tin gì? Mời các bạn cùng batdongsaneco.vn tìm hiểu qua nội dung dưới đây.
Thông tin về quy hoạch
Khi có ý định mua nhà riêng tại Hà Nội, bạn nên tìm hiểu về ngôi nhà, thửa đất bạn định mua xem có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không. Nếu chỉ nhìn trên hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng công chứng thì bạn cũng không thể nắm bắt hết các thông tin nhà đất bạn định mua.
Người bán hoặc người môi giới nhà đất có thể không cung cấp đầy đủ thông tin cho bạn, hoặc thậm chí cóh nững trường hợp ngay cả bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình đang nằm trong quy hoạch do có thể quy hoạch treo quá lâu.
Về nguyên tắc, bạn sẽ không thể chuyển nhượng, mua bán nếu nhà đất nằm trong quy hoạch. Nếu không có đầy đủ thông tin, bạn có thể sẽ rơi vào trường hợp đã làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được do vướng vào quy hoạch.
Phương án đưa ra lúc nào là bạn cần mang bản phô tô sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận huyện, nơi có nhà đất bạn đang giao dịch để tìm hiểu thông tin. Sau đó bộ phận một cửa sẽ tiếp nhận hồ sơ của bạn hoặc hướng dẫn bạn đến bộ phận chuyên trách để cung cấp cho bạn thông tin về các quy hoạch này. Cách giải quyết về các thông tin quy hoạch này sẽ tùy thuộc vào cách quản lý của từng UBND quận, huyện, bởi vì có những quận huyện sẽ thành lập riêng một bộ phận chuyên trả lời các thông tin về dự án, quy hoạch.
Nắm rõ các thủ tục cần thiết khi mua bán nhà đất, giúp việc mua bán của bạn diễn ra thuận lợi
Thông tin về tranh chấp
Đối với các vụ tranh chấp lớn, thì bạn sẽ dễ dàng nắm được thông tin qua nhiều cách khác nhau. Nhưng đối với những tranh chấp nhỏ, tranh chấp ngầm như: tranh chấp về lối đi, tranh chấp về hàng rào, đường thoát nước, … với hàng xóm. Những loại tranh chấp này sẽ rất khó để tìm hiểu, bạn cần phải chịu khó tìm hiểu thông tin từ những hàng xóm xung quanh căn nhà. Ngoài ra, bạn cũng có thể tìm hiểu về các tranh chấp thông qua UBND phường, xã, nơi có ngôi nhà, thử đất bạn định mua.
Thông tin về vay nợ thế chấp
Nếu mảnh đất bạn định mua đã được mang thế chấp ngân hàng, thì bạn có thể kiểm tra bằng cách xem ở bìa 3, hoặc bìa 4 của sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp hoặc là một tờ giấy đình kèm ghi thông tin thế chấp. Giữa tờ giấy này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan quản lý đất đai. Trong trường hợp người bán muốn giấu, họ sẽ gỡ tờ giấy đính kèm này ra, khi đó bạn quan sát ở một góc, cạnh nào đó của sổ đỏ sẽ thấy một nửa dấu giáp lai, trường hợp này tuy hiếm những vẫn có thể xảy ra,
Ngoài ra, bạn cũng có thể tra cứu các thông tin thế chấp ngân hàng ở các văn phòng công chứng thông qua bản phô tô sổ đỏ. Tuy nhiên, việc tra cứu này chỉ có thể tra cứu được khi người mua thế chấp với ngân hàng, còn trong trường hợp người bán thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay nóng thì việc này sẽ rất khó khăn.
Trên thực tế, việc dùng sổ đỏ để thế chấp, vay nóng dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đên việc mua và sử dụng nhà. Chính vì vậy, bạn nên hết sức lưu ý điều này.
Tìm hiểu thông tin của người bán, người mua
Nếu người bán là chính chủ bán nhà riêng thì ngoài việc tìm hiểu các thông tin liên quan đến thế chấp hay tranh chấp, khi bạn tiếp xúc và trao đổi trực tiếp bạn cũng sẽ cảm nhận được độ tin cậy và trung thực của họ.
Nếu người bán hoặc người mua là môi giới, là người trung gian giao dịch với bạn, bạn cũng không cần quá quan trọng việc trung gian là cá nhân môi giới hay nhân viên của công ty bất động sản. Tuy nhiên, nếu là công ty bất động sản sẽ giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn.
Chuẩn bị giấy tờ công chứng
Khi diễn ra mua, bán nhà đất, việc tìm văn phòng công chứng sẽ do một bên đảm nhận, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên. Khi đã chọn được văn phòng công chứng phù hợp, bạn có thể đến trực tiếp hoặc gọi điện đến văn phòng công chứng để được tư vấn về những giấy tờ cần chuẩn bị để công chứng.
Khi ký hợp đồng công chứng, các nhân viên của văn phòng công chứng sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Điều này giúp bạn có thể yên tâm khi đã có các công chứng viên kiểm tra giấy tờ thật, giả.
Các giấy tờ cần chuẩn bị cho thủ tục mua bán nhà đất gồm có:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thông báo nộp phí trước bạ
- CMND và hộ khẩu của bên bán
- Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xac nhận độc thân, văn bản thỏa thuận tài sản riêng, chung của 2 vợ chồng.
- CMND và hộ khẩu của bên mua
Các giấy tờ cần thiết khi làm thủ tục sang tên mua nhà gồm có
- 2 bản sao hộ khẩu và CMND của vợ chống bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
- 2 bản sao giấy đăng ký kết hôn khi đã có gia đình, hoặc giấy xác nhận tinhg trạng hôn nhân nếu chưa có gia đình của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính để đối chiếu) của bên chuyển nhượng
Sau khi chuẩn bị xong các loại giấy tờ trên, các bạn có thể mang trước một bộ các giấy tờ phô tô đến văn phòng công chứng để kiểm tra và tư vấn xem có cần bổ sung gì không.
Sau khi văn phòng công chứng thông báo giấy tờ đã đầy đủ và hợp lệ, lúc này các bạn có thêt hẹn ngày ký hợp đồng công chứng.
Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ đến văn phòng công chứng và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong, về lý thuyết, lúc này giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Tuy nhiên, trên thực tế, lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao sổ đỏ gốc.
Hợp đồng công chứng chính là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là một trong các loại giấy tờ chính để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Chính vì vậy, các bên cần phản thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng khi chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Bạn có thể tham khảo một số cách sau:
Mỗi bên lấy đủ số bản hợp đồng cho minhg nhưng chưa giao tiền và sổ đỏ gốc
Nhờ văn phòng công chứng giữ hợp đồng cho đến khi giao tiêng, giao giấy tờ xong, khi đó các bên sẽ cùng qua văn phòng công chứng để lấy hợp đồng.
Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chững, hai bên sẽ cùng nhau ra ngân hàng để bên mau giao tiền và gửi vào tài khoản do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán cũng sẽ giao bản gốc sổ đỏ và các giấy tờ cần thiết cho bên mua.
Sang tên sổ đỏ
Việc sang tên trên văn phòng công chứng sẽ mang lại một số lợi ích như: thủ tục pháp lý được tinh giản, đỡ rườm rà trong khâu bổ sung giấy tờ còn thiếu, bởi tất cả giấy tờ đã có sẵn ở đó. Hơn nữa, các văn phòng công chứng cũng sẽ nắm rõ được những loại giấy tờ bạn cần và số lượng bao nhiêu.
Ngoài ra, các văn phòng công chứng còn có khả năng liên hệ với các văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn những nơi khác. Đồng thời, chi phí sang tên cũng sẽ thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác.
Có một trường hợp khá phổ biến hiện nay đó là bạn mua nhà đang bị thế chấp và bạn sẽ phải dúng một phần trong số tiền mua nhà để thanh toán với ngân hàng trước sai đó mới làm hợp đồng chuyển nhượng, công chứng chính thức.
Với trường hợp này, ngoài hợp đồng đặt cọc, bạn cũng có thể yêu cầu người bán lập hợp đồng hữa bán, hứa chuyển nhượng, đẻ thuận lợi cho việc mua bán.
Trên đây là một số lưu ý khi bạn mua bán nhà riêng tại Hà Nội. Đây chính là một tài sớn lớn cả đời người, chính vì vậy bạn cần nắm rõ các thông tin để có thể thực hiện một cách chính xác.